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X12 265 — Real Estate Title Insurance Services Order

Le 265 commande des services de title insurance — title search, title commitment, closing services — d'un lender ou title agent vers une title company.

Objet

Le 265 documente la commande de services de title : title search, exam, title commitment, owner / lender policy, closing services, recording. Il est emitté en amont du closing pour kick off les title operations.

Il déclenche le workflow title agent : ordering search, examining title, issuing commitment, scheduling closing. Acquitté par 997. Suivi par 197 (Title Evidence) une fois la policy émise.

Structure d'enveloppe

Le 265 voyage à l'intérieur des trois niveaux d'enveloppe X12 (ISA/IEA, GS/GE avec functional group RT, et ST/SE). Exemple didactique en 004010 :

x12 example-265.x12 
ISA*00*          *00*          *ZZ*LENDER        *ZZ*TITLECOMPANY  *260515*1600*U*00401*000000265*0*P*>~
GS*RT*LENDER*TITLECOMPANY*20260515*1600*1*X*004010~
ST*265*0001~
BGN*00*TI-ORD-2026-9911*20260515~
N1*BY*ACME MORTGAGE LENDER*24*EIN-LENDER~
N1*SE*XYZ TITLE INSURANCE*24*EIN-TITLE~
REF*ZZ*PROPERTY-456-ELM-AUSTIN~
REF*ZZ*ORDER-TYPE-COMMITMENT-AND-LP~
AMT*FA*385000.00~
DTM*002*20260615~
SE*9*0001~
GE*1*1~
IEA*1*000000265~

Segments courants

  • Header — ST, BGN.
  • Lender / Title Company — N1*BY, N1*SE.
  • Property / Order type — REF*ZZ.
  • Montant — AMT*FA (loan amount).
  • Date — DTM*002 (expected closing).
  • Summary — SE.

Pièges courants

  • State practice variations : title practices varient massivement par état (attorney state vs title-company state) ; un 265 doit choisir le right service mix.
  • Endorsements à anticiper : oublier de demander les ALTA endorsements requis fait que la policy issuée est inadéquate pour le secondary market.
  • Wire fraud : un 265 doit déclencher procedure wire instructions verification ; les wire fraud sur closings sont une menace majeure.

Transactions liées

Documentation

Le code 265 et le nom Real Estate Title Insurance Services Order sont publics et listés sur x12.org/products/transaction-sets. La structure complète des loops, qualifiers et code-lists est distribuée par DISA via les Implementation Guides (TR3) propriétaires. ediverse.io ne couvre que les concepts publics, l'enveloppe et des exemples didactiques.