X12 201 — Residential Loan Application

Le 201 transmet une demande de prêt résidentiel — l'équivalent EDI du formulaire URLA (Uniform Residential Loan Application) — d'un courtier ou d'un originator vers un prêteur ou un investor.

Objet

Le 201 porte l'intégralité de la demande URLA Fannie Mae Form 1003 / Freddie Mac Form 65 : emprunteur(s), revenus, actifs, dettes, propriété, type de prêt, transactions related, historique. Il standardise l'échange entre Loan Origination Systems (LOS), conduits et investors secondary market.

Il est utilisé dans le secondary mortgage market : un originator envoie le 201 à un correspondent lender ou un wholesale lender pour underwriting, puis vers Fannie Mae / Freddie Mac via 202 (Loan Delivery). Acquitté par 997. Les conditions et exceptions reviennent par 824.

Structure d'enveloppe

Le 201 voyage à l'intérieur des trois niveaux d'enveloppe X12 (ISA/IEA, GS/GE avec functional group RL, et ST/SE). Exemple didactique en 004010 :

ISA*00*          *00*          *ZZ*MORTBROKER    *ZZ*WHOLLENDER    *260514*2000*U*00401*000000201*0*P*>~
GS*RL*MORTBROKER*WHOLLENDER*20260514*2000*1*X*004010~
ST*201*0001~
BGN*00*RL-2026-0042*20260514~
NM1*BO*1*DOE*JANE*A***34*SSN-LAST4-1234~
DMG*D8*19850712*F~
N3*100 MAIN STREET~
N4*AUSTIN*TX*78701*US~
LX*1~
REF*ZZ*PROPERTY-ADDRESS~
N3*200 OAK STREET~
N4*AUSTIN*TX*78702*US~
AMT*ZZ*480000.00~
AMT*GW*384000.00~
REF*ZZ*LOAN-PURPOSE-PURCHASE~
SE*12*0001~
GE*1*1~
IEA*1*000000201~

Segments courants

• Header — ST, BGN.
• Emprunteur — NM1*BO (Borrower), DMG, N3/N4 (adresse actuelle), avec NM1*BO répété pour co-emprunteur.
• Propriété — boucle LX : N3/N4 (adresse), AMT*ZZ (valeur estimée), AMT*GW (montant prêt demandé).
• Type de prêt — REF*ZZ (purpose : PURCHASE, REFINANCE, CASH-OUT-REFI), REF*ZZ (program : CONVENTIONAL, FHA, VA, USDA).
• Revenus / Dettes — AMT qualifiés (gross income, monthly debt), NM1 employeurs avec dates.
• Summary — SE.

Pièges courants

• RESPA TRID : l'envoi d'un 201 complet déclenche RESPA Section 5 — le prêteur doit fournir un Loan Estimate dans les 3 jours ouvrables ; un 201 partiel envoyé prématurément peut déclencher l'obligation sans qu'on soit prêt.
• Fair Lending et HMDA : les données démographiques DMG sont sensibles. La collecte doit suivre Regulation B (ECOA) ; un système qui filtre les applications sur démographie viole les fair lending laws.
• Co-borrower vs co-signer : le 201 distingue par NM1*BO (Borrower) vs NM1*CB (Co-Borrower) ; un co-signer non co-emprunteur a une qualification différente — confondre invalide le DU/LPA findings.

Transactions liées

• 200
• 202
• 203
• X12 — Hub

Documentation

Le code 201 et le nom Residential Loan Application sont publics et listés sur x12.org/products/transaction-sets. La structure complète des loops, qualifiers et code-lists est distribuée par DISA via les Implementation Guides (TR3) propriétaires. ediverse.io ne couvre que les concepts publics, l'enveloppe et des exemples didactiques.