X12 245 — Real Estate Tax Service Response

Le 245 transmet la réponse d'un real estate tax service (CoreLogic Tax, LERETA, NationStar) à une demande d'information de taxes immobilières d'un servicer.

Objet

Le 245 documente la réponse d'un tax service : montant des taxes annuelles, due dates, paying agent, statut paid/unpaid, special assessments, parcels et leurs identifiants APN (Assessor's Parcel Number). Il alimente l'escrow analysis et les escrow disbursements du servicer.

Il est crucial pour la conformité RESPA Section 10 (escrow shortage analysis annuelle). Acquitté par 997. Les écarts entre le 245 et la réalité (taxe non payée, special assessment manquée) peuvent déclencher des escrow shortages massifs au refresh annuel.

Structure d'enveloppe

Le 245 voyage à l'intérieur des trois niveaux d'enveloppe X12 (ISA/IEA, GS/GE avec functional group RX, et ST/SE). Exemple didactique en 004010 :

ISA*00*          *00*          *ZZ*TAXSERVICE    *ZZ*SERVICER       *260514*1630*U*00401*000000245*0*P*>~
GS*RX*TAXSERVICE*SERVICER*20260514*1630*1*X*004010~
ST*245*0001~
BGN*00*RX-2026-0042*20260514~
N1*TX*CORELOGIC TAX SVCS*24*EIN-CLTAX~
N1*SV*ACME SERVICER*24*EIN-SERVICER~
REF*ZZ*MERS-MIN-100012345678901234~
REF*ZZ*APN-TRAVIS-200-OAK~
LX*1~
REF*ZZ*COUNTY-TAX-2026~
AMT*ZZ*8400.00~
DTM*009*20270131~
MSG*PAID 2026-01-28~
SE*11*0001~
GE*1*1~
IEA*1*000000245~

Segments courants

• Header — ST, BGN.
• Parties — N1*TX (Tax Service), N1*SV (Servicer).
• Identifiants — REF*ZZ MERS MIN, REF*ZZ APN (Assessor's Parcel Number).
• Taxes — boucle LX répétée : REF*ZZ (type tax — COUNTY, SCHOOL, SPECIAL), AMT*ZZ (montant annuel), DTM*009 (due date), MSG (statut paid/unpaid).
• Summary — SE.

Pièges courants

• Multi-jurisdictional parcels : un parcel peut être taxé par plusieurs juridictions (county, city, school district, special district) ; un 245 qui n'agrège qu'un niveau provoque escrow shortage à l'annual review.
• Fiscal vs calendar year : certaines juridictions (CA, TX) utilisent un fiscal year juillet-juin ; le 245 doit refléter la due date réelle, pas une date calendaire artificielle.
• Supplemental tax : un transfert récent (e.g., CA Prop 13 reassessment) génère une supplemental bill séparée ; un 245 qui omet la supplemental cause un escrow shortage 6 mois plus tard.

Transactions liées

• 203
• 820
• 197
• X12 — Hub

Documentation

Le code 245 et le nom Real Estate Tax Service Response sont publics et listés sur x12.org/products/transaction-sets. La structure complète des loops, qualifiers et code-lists est distribuée par DISA via les Implementation Guides (TR3) propriétaires. ediverse.io ne couvre que les concepts publics, l'enveloppe et des exemples didactiques.