X12 203 — Secondary Mortgage Market Investor Report

Le 203 documente le rapport mensuel d'un servicer vers un investor (Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae) sur l'état des prêts d'un portefeuille : encaissements, défauts, modifications, sinistres.

Objet

Le 203 porte le servicer reporting pour le pool ou le whole loan : remit, principal et interest collectés, escrow, défauts (30/60/90 days delinquent), modifications de prêt, foreclosure status. Il alimente Fannie Mae Investor Reporting (LARIBA) et Freddie Mac LRPP (Loan Reporting and Remittance Platform).

Acquitté par 997 ; le retour business est typiquement un 820 (Payment) du servicer vers l'investor pour la remit principal+interest. Les écarts ou correctifs passent par un 824 ou un 203 amendment.

Structure d'enveloppe

Le 203 voyage à l'intérieur des trois niveaux d'enveloppe X12 (ISA/IEA, GS/GE avec functional group IR, et ST/SE). Exemple didactique en 004010 :

ISA*00*          *00*          *ZZ*SERVICER      *ZZ*FANNIEMAE      *260514*2200*U*00401*000000203*0*P*>~
GS*IR*SERVICER*FANNIEMAE*20260514*2200*1*X*004010~
ST*203*0001~
BGN*00*IR-2026-04*20260514~
N1*SV*ACME SERVICER*24*EIN-SERVICER~
N1*IN*FANNIE MAE*24*EIN-FNMA~
DTM*RT*20260401~
DTM*RT*20260430~
LX*1~
REF*ZZ*MERS-MIN-100012345678901234~
AMT*ZZ*2350.00~
AMT*PE*1875.00~
AMT*N9*475.00~
MSG*CURRENT~
SE*11*0001~
GE*1*1~
IEA*1*000000203~

Segments courants

• Header — ST, BGN, DTM*RT (période début / fin reporting).
• Parties — N1*SV (Servicer), N1*IN (Investor).
• Boucle prêt — LX répétée : REF*ZZ MERS MIN, AMT*ZZ (payment due), AMT*PE (principal), AMT*N9 (intérêts), AMT*N7 (escrow), MSG (statut : CURRENT, DELINQUENT, FORECLOSURE).
• Pool — REF*ZZ pour pool ID en cas de MBS reporting.
• Summary — SE.

Pièges courants

• Cycle de remit : Fannie Mae standard cycle = Schedule/Schedule, Actual/Actual, ou Schedule/Actual ; le 203 doit refléter le cycle de l'investor — confondre fait planter LARIBA reconciliation.
• Days delinquent vs months : Fannie utilise days (30, 60, 90, 120) ; certains servicers internes utilisent month-end. La conversion doit suivre Servicer Guide D2-2 — sinon le default reporting est faux.
• REO et claims : un prêt en REO (Real Estate Owned post-foreclosure) sort du 203 P&I et bascule en 264 (Mortgage Loan Default Status) — laisser un REO en 203 cause double-reporting.

Transactions liées

• 202
• 264
• 820
• X12 — Hub

Documentation

Le code 203 et le nom Secondary Mortgage Market Investor Report sont publics et listés sur x12.org/products/transaction-sets. La structure complète des loops, qualifiers et code-lists est distribuée par DISA via les Implementation Guides (TR3) propriétaires. ediverse.io ne couvre que les concepts publics, l'enveloppe et des exemples didactiques.