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X12 264 — Mortgage Loan Default Status

Le 264 transmet le statut de default et le pipeline foreclosure / loss mitigation d'un prêt hypothécaire entre servicer et investor.

Objet

Le 264 porte le statut détaillé d'un prêt en default : days delinquent, raison du default (loss of income, divorce, medical), action courante (loss mitigation en cours, modification offer pending, foreclosure referral, REO), milestone date, loss mitigation outcome.

Il alimente Fannie Mae HomeSaver Suite et Freddie Mac Default Reporting, ainsi que les MI carriers (PMI) qui ont une exposition. Acquitté par 997 ; les modifications de modification offer passent par le 264 amendment.

Structure d'enveloppe

Le 264 voyage à l'intérieur des trois niveaux d'enveloppe X12 (ISA/IEA, GS/GE avec functional group MD, et ST/SE). Exemple didactique en 004010 :

x12 example-264.x12 
ISA*00*          *00*          *ZZ*SERVICER      *ZZ*FANNIEMAE      *260514*1730*U*00401*000000264*0*P*>~
GS*MD*SERVICER*FANNIEMAE*20260514*1730*1*X*004010~
ST*264*0001~
BGN*00*MD-2026-0042*20260514~
N1*SV*ACME SERVICER*24*EIN-SERVICER~
N1*IN*FANNIE MAE*24*EIN-FNMA~
REF*ZZ*MERS-MIN-100012345678901234~
REF*ZZ*DAYS-DELINQUENT-120~
DTM*009*20260514~
MSG*LOSS MIT - MODIFICATION OFFER PENDING~
AMT*ZZ*7050.00~
SE*10*0001~
GE*1*1~
IEA*1*000000264~

Segments courants

  • Header — ST, BGN, DTM*009 (date reporting).
  • Parties — N1*SV (Servicer), N1*IN (Investor).
  • Identifiants — REF*ZZ MERS MIN.
  • Statut — REF*ZZ (days delinquent), MSG (action courante : LOSS-MIT, FORECLOSURE-REFERRED, REO), AMT*ZZ (total past due).
  • Summary — SE.

Pièges courants

  • CFPB Servicing Rules : Regulation X impose des early intervention requirements à 36 days delinquent et loss mitigation requirements à 45 days ; un 264 sans cohérence avec ces milestones expose à des CFPB enforcement actions.
  • Foreclosure referral timing : la fenêtre de 120 days minimum avant referral (Reg X 1024.41(f)) est stricte ; un 264 qui annonce un referral à 90 days est illégal sauf exception (vacant, dual-tracking exemption).
  • Dual tracking : un servicer ne peut pas progresser foreclosure pendant qu'une loss mit complete est sous review (Reg X 1024.41(g)) ; un 264 qui annonce sale date pendant loss mit complete déclenche une remise à zéro.

Transactions liées

Documentation

Le code 264 et le nom Mortgage Loan Default Status sont publics et listés sur x12.org/products/transaction-sets. La structure complète des loops, qualifiers et code-lists est distribuée par DISA via les Implementation Guides (TR3) propriétaires. ediverse.io ne couvre que les concepts publics, l'enveloppe et des exemples didactiques.