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X12 262 — Real Estate Information Report

Le 262 transmet le résultat d'une enquête immobilière (262 réponse au 261) : title status, liens, encumbrances, appraised value, condition.

Objet

Le 262 documente le rapport produit par une title company, appraisal company ou inspection firm en réponse à un 261. Il porte le titre (clear / cloud), les liens existants (tax, mechanic's, HOA), les easements, l'appraised value, les défauts.

Il est input critique pour la décision underwriting du loan. Acquitté par 997. Une cloud on title bloque le closing tant qu'elle n'est pas levée par un quitclaim ou un curative action.

Structure d'enveloppe

Le 262 voyage à l'intérieur des trois niveaux d'enveloppe X12 (ISA/IEA, GS/GE avec functional group RY, et ST/SE). Exemple didactique en 004010 :

x12 example-262.x12 
ISA*00*          *00*          *ZZ*TITLECOMPANY  *ZZ*MORTGAGELENDER*260515*1530*U*00401*000000262*0*P*>~
GS*RY*TITLECOMPANY*MORTGAGELENDER*20260515*1530*1*X*004010~
ST*262*0001~
BGN*00*RPT-RE-2026-0099*20260515~
N1*LE*ACME MORTGAGE LENDER*24*EIN-LENDER~
N1*PR*XYZ TITLE COMPANY*24*EIN-TITLE~
REF*ZZ*REQUEST-REQ-RE-2026-0099~
REF*ZZ*PROPERTY-1234-ELM-ST~
DTM*090*20260520~
LX*1~
NTE*ZZ*TITLE-CLEAR~
AMT*AV*385000.00~
SE*10*0001~
GE*1*1~
IEA*1*000000262~

Segments courants

  • Header — ST, BGN.
  • Lender / Provider — N1*LE, N1*PR.
  • Référence — REF*ZZ (du 261), REF*ZZ (parcel).
  • Report date — DTM*090.
  • Findings — boucle LX : NTE (title clear / cloud / lien), AMT*AV (appraised value), AMT*ZZ (lien amount).
  • Summary — SE.

Pièges courants

  • Cloud not flagged : un 262 qui passe sous silence une cloud mineure (mineral rights, utility easement) fait closing puis litige post-closing — toujours lister.
  • Stale report : une title commitment valide 30-60 jours ; un 262 utilisé après expiration nécessite update et déclenche un nouveau cycle.
  • Appraised vs market : AMT*AV est l'appraised value (USPAP-compliant), pas le market value perçu ; confondre les deux casse le LTV ratio.

Transactions liées

Documentation

Le code 262 et le nom Real Estate Information Report sont publics et listés sur x12.org/products/transaction-sets. La structure complète des loops, qualifiers et code-lists est distribuée par DISA via les Implementation Guides (TR3) propriétaires. ediverse.io ne couvre que les concepts publics, l'enveloppe et des exemples didactiques.