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X12 261 — Real Estate Information Request

Le 261 transmet une demande d'information sur un bien immobilier — title search, appraisal, inspection — d'un lender ou title company vers un fournisseur d'information.

Objet

Le 261 documente la demande d'enquête immobilière dans un cycle de mortgage origination : identification du bien (parcel, address), type d'information demandée (title, lien, appraisal, inspection), urgence, finalité du financement.

Il déclenche une réponse 262 (Real Estate Information Report). Acquitté par 997. Pivot entre le lender system (LOS) et les title companies / appraisal management companies.

Structure d'enveloppe

Le 261 voyage à l'intérieur des trois niveaux d'enveloppe X12 (ISA/IEA, GS/GE avec functional group RZ, et ST/SE). Exemple didactique en 004010 :

x12 example-261.x12 
ISA*00*          *00*          *ZZ*MORTGAGELENDER*ZZ*TITLECOMPANY  *260515*1500*U*00401*000000261*0*P*>~
GS*RZ*MORTGAGELENDER*TITLECOMPANY*20260515*1500*1*X*004010~
ST*261*0001~
BGN*00*REQ-RE-2026-0099*20260515~
N1*LE*ACME MORTGAGE LENDER*24*EIN-LENDER~
N1*PR*XYZ TITLE COMPANY*24*EIN-TITLE~
REF*ZZ*PROPERTY-1234-ELM-ST~
N3*1234 ELM STREET~
N4*AUSTIN*TX*78701~
REF*ZZ*REQUEST-TYPE-TITLE-AND-LIEN~
DTM*002*20260601~
SE*9*0001~
GE*1*1~
IEA*1*000000261~

Segments courants

  • Header — ST, BGN.
  • Lender / Provider — N1*LE (Lender), N1*PR (Provider).
  • Bien — REF*ZZ (parcel ID), N3/N4 (address).
  • Demande — REF*ZZ (type : TITLE, LIEN, APPRAISAL, INSPECTION), DTM*002 (expected date).
  • Summary — SE.

Pièges courants

  • Address vs parcel ID : deux propriétés peuvent partager une adresse approximative — toujours porter le parcel ID officiel (county assessor) en plus de l'address.
  • Purchase vs refinance : la finalité change les exigences de title search ; ne pas le préciser engendre un report incomplet.
  • TILA / RESPA timing : depuis la TRID rule, le timing entre 261 et 262 doit respecter les RESPA disclosure windows — un délai trop court rompt la conformité.

Transactions liées

Documentation

Le code 261 et le nom Real Estate Information Request sont publics et listés sur x12.org/products/transaction-sets. La structure complète des loops, qualifiers et code-lists est distribuée par DISA via les Implementation Guides (TR3) propriétaires. ediverse.io ne couvre que les concepts publics, l'enveloppe et des exemples didactiques.