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X12 266 — Mortgage or Note Status / Title Information

Le 266 transmet le statut courant d'un mortgage ou d'un note — current, late, default, paid-off, modified — ainsi que les informations title associées.

Objet

Le 266 documente le statut périodique d'un prêt hypothécaire transmis par un servicer vers un investor, un guarantor (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA), ou un sub-servicer. Il porte le statut, les paiements en retard, le principal, l'intérêt, les escrows, et les title flags.

Il alimente les portfolio reports investor (Fannie, Freddie) et les loss mitigation systems. Acquitté par 997. Distinct du 264 (Mortgage Loan Default Status) qui ne couvre que les défauts.

Structure d'enveloppe

Le 266 voyage à l'intérieur des trois niveaux d'enveloppe X12 (ISA/IEA, GS/GE avec functional group NO, et ST/SE). Exemple didactique en 004010 :

x12 example-266.x12 
ISA*00*          *00*          *ZZ*SERVICER      *ZZ*INVESTOR      *260515*1630*U*00401*000000266*0*P*>~
GS*NO*SERVICER*INVESTOR*20260515*1630*1*X*004010~
ST*266*0001~
BGN*00*STATUS-LOAN-0099*20260515~
N1*SE*ACME SERVICER*24*EIN-SERV~
N1*IN*FANNIE MAE*24*EIN-FNMA~
REF*ZZ*LOAN-2026-0099~
REF*ZZ*INVESTOR-LOAN-FNMA-7788~
DTM*090*20260501~
AMT*Z1*385000.00~
AMT*Z2*378500.00~
MSG*CURRENT~
SE*10*0001~
GE*1*1~
IEA*1*000000266~

Segments courants

  • Header — ST, BGN.
  • Servicer / Investor — N1*SE, N1*IN.
  • Loan — REF*ZZ (loan servicer), REF*ZZ (loan investor — souvent distinct).
  • As-of date — DTM*090.
  • Solde — AMT*Z1 (original), AMT*Z2 (current UPB), MSG (status).
  • Summary — SE.

Pièges courants

  • Loan number mismatch : servicer loan number ≠ investor loan number ; toujours porter les deux, sinon réconciliation impossible.
  • Calendar misalignment : Fannie Mae LAR (Loan Activity Reporting) suit un calendar spécifique — un 266 transmis en retard décale tout le reporting.
  • Status taxonomy : 'modified' n'est pas 'paid-off' ; un mod permanent doit déclencher un cycle de re-disclosure côté investor.

Transactions liées

Documentation

Le code 266 et le nom Mortgage or Note Status / Title Information sont publics et listés sur x12.org/products/transaction-sets. La structure complète des loops, qualifiers et code-lists est distribuée par DISA via les Implementation Guides (TR3) propriétaires. ediverse.io ne couvre que les concepts publics, l'enveloppe et des exemples didactiques.